Ny bolig – Din guide til boligkøbets faser

Hvis du skal købe ny bolig

Overvejer du at købe ny bolig eller sælge din gamle bolig, så er du kommet til det rette sted. Her på siden har vi nemlig både lidt info om det ene og det andet.

Vær opmærksom på lovgivning tilbage fra November 2015, der betyder du skal have en opsparing på 5% af boligens værdi. Det er ikke muligt at låne de første 20% af boligens værdi i banken. De må kun låne dig 15%. De øvrige 5% skal stå på din egen opsparing. De resterende 80% kan du låne med et Realkreditlån. Læs mere om realkreditlån her!. Der tales dog om at hæve det beløb du selv skal komme med.

Hvad skal man være opmærksom på ved boligkøb?

Fællesvej? Hvis huset ligger på en privat fællesvej, så vil der være årlige omkostninger til vedligeholdelse, typisk til et vejlaug. Hvis det derimod er en offentlig vej, så vil denne udgift ikke være aktuel. Her begrænser udgiften sig oftest til en gang vejsalt og lidt snerydning.

Gadelys? Hvis grundejerforeningen står for gade belysningen, så vil der være en årlig udgift til vedligeholdelse af master og kabler. Hvis det derimod er offentlig belysning, så vil denne udgift ikke være aktuel. Her begrænser udgiften sig oftest til kommuneskatten.

Oliefyr? Der snakkes meget om at oliefyre skal erstattes af renere varmekilder, hvis du køber ny bolig med oliefyr, skal du derfor være forberedt på at det skal udskiftes på et tidspunkt. Sæt derfor penge af til etablering af alternativ opvarmning, hvis fjernvarme ikke er en mulighed.

Kælder? Hvis huset har kælder bør der etableres et højvandslukke, hvis det ikke eksisterer i forvejen. Et højvandslukke koster ca. 20-30.000 kr. Man kan også installere et tilbageløbsstop, her vil udgiften ligge på ca. 15-40.000 kr. Hvis kælderen ikke er truet af fremtidige oversvømmelser, men blot er fugtig, kan det være nødvendigt at etablere et omfangsdræn, estimeret udgift ca. 200-240.000 kr.

Elforsyning? Hvis eltavlen er af ældre dato og skal udskiftes til en ny, så kan det let koste 10-15.000 kr. hvis der skal lægges flere faser eller nye kabler ind i huset.

Kloark? Du er ansvarlig for kloakledningen fra hus og ud til vejen. En renovering af denne kan typisk klares for 15.000 kr. men har din kommune besluttet at adskille spildevand og regnvand, betyder det at du skal have en ekstra kloakledning, det kan godt løbe op i ca. 100.000 kr. Hvis kommunen beslutter at der skal etableres kloark i stedet for septiktank, kan omkostningen let ligge på 50-80.000 kr. pr. hus. En stor udgift i et husholdnings budget, hvis der ingen opsparing er.

Vedligeholdelse? Et hus skal vedligeholdes, hvis du regner med ca. 1.000 kr. om måneden, så går du ikke helt galt i byen. Beløbs størrelsen på 1.000 kr. om måneden, er bekræftet af Luksusfældens eksperter på Tv3, så sent som i August 2015 og også hørt senere bl.a. fra vores egen bank. Men skal huset have nyt tag inden for en overskuelig årrække, så skal der sættes lidt mere til side.

Eje eller leje?

Som boligejer har du større frihed til at vælge hvor du vil bo. Du har mulighed for at sætte dit eget præg på hjemmet, via løbende vedligeholdelse og ændringer og sidst men ikke mindst, så har du mulighed for at bruge boligen som en form for opsparing. Ulempen er så at du ikke har nogen garanti for fortjeneste. Du skal lægge høje omkostninger til lån, forsikringer og vedligeholdelse. Dertil er det tidskrævende at renover og vedligeholde huse og haver. Boligstøtte er ikke en mulighed, når du selv ejer huset.

Som Som lejer har du stor fleksibilitet i hvor du vil bo. Du er ikke afhængig af et salg, før du kan rykke videre. Du kan blot opsige lejemålet og rykke videre til den nye placering. En lejlighed giver adgang til en central placering, som er langt billigere end hvis det var hele huset du skulle købe. Som lejer har du typisk færre forpligtelser og slipper for vedligeholdelse. Et tillæg i lejekontrakten, kan dog give et begrænset ansvar. Ulempen er dog at du ikke har en opsparing i mursten, huslejen kan blive reguleret og dit depositum vil ofte være tabt. Du bestemmer heller ikke selv hvordan du indretter huset eller lejligheden, da du i alle tilfælde skal spørge udlejer.
Vorhjem.dk boede til leje i Ringsted, da sidens fundament blev grundlagt, så det har vi også erfaring med.

Så uanset hvad du vælger, så vil der være fordele og ulemper i begge dele.

Udgifter i forbindelse med ny bolig

Foruden de basale udgifter som afdrag på realkreditlån, boliglån, vand, varme, el, renovation og forsikring, så er der også en række skatter og afgifter der skal betales.

Ejendomsværdiskat? Du skal betale Ejendomsværdiskat af din ejendom, den er som udgangspunkt 1 procent af ejendomsværdien op til 3.040.000 kr. og 3 procent af resten. Du betaler således skat af husets forventede værdi.

Grundskyld? Kaldes også for ejendomsskat. Grundskyld er en skat du betaler for din grund, det blev tidligere opkrævet af kommunen, men fremgår nu af forskuds- og årsopgørelsen. Grundskylden beregnes og betales ud fra den seneste offentlige ejendomsvurdering af grunden.

Renovation? Udgiften for renovation, dvs. afhentning af skrald m.v. ligger typisk mellem 2.000 og 4.000 kr. om året, afhængigt af kommune og opkræves af kommunerne.

Huskøbets faser

  1. Kontakt din bank og få et boligkøbsbevis. Hvis banken ikke gider lave det, så få banken til at regne på, hvad du har råd til at købe for. Hvis din bank har urealistiske krav til din økonomi, så få et tilbud fra en anden bank. Da jeg selv købte hus skiftede jeg bank for at få det bedste tilbud.

    Har oplevet at både Danske Bank og Nordea har dybt useriøse krav til bolighandler, rådighedsbeløbet kunne simpelthen ikke blive højt nok. Min kærestes bank var til at snakke med, så tog ikke mange dage før et bankskifte var sat i gang. For du møder op til dit møde med banken, skal du naturligvis have sat dig ind i din økonomi, du skal vide hvad du har af indtægter og udgifter. Hvis du er helt blank, så må du gå din netbank igennem fra A-Z.Bolius har skrevet en ganske fin artikel om boligkøbet, det samme har Byggesagkyndig.nu.

  2. Undersøg boligmarkedet, nu ved du hvad du kan købe for. Det gør at du ikke søger på huse til 3 mio, hvis du kun har råd til at købe for 1 mio. På den måde indsnævre du dine muligheder og kan fokusere på det realistiske. Sider som f.eks. Boliga.dk og Boligsiden.dk har nogle udmærket søgeværktøjer.
  3. Når du finder nogle interessante huse eller lejligheder, så lav en aftale med den pågældende mægler omkring en fremvisning. Billeder kan ofte være fine, men du kan blive slemt skuffet når du ser det i virkeligheden. Så kom ud og se så meget som muligt og gerne flere gange, hvis du er i tvivl.
  4. Du har nu fundet din ønskede fremtidige nye bolig. Du kan nu afgive et bud på huset og hvis køber accepterer dit bud, kan du underskrive købsaftalen. Husk at få et advokat og bank forbehold, med mindre du selv er advokat. Det giver dig mulighed for at annullere handlen, såfremt din advokat ikke kan godkende handlens vilkår, eller banken afviser at finansiere købet. Med mindre du er ekspert i jura så vil en advokats hjælp være pengene værd. Når købsaftalen er underskrevet skal depositum på handlen 5% af købsværdien indbetales til ejendomsmægleren.

    Det er typisk også her man skal have styr på realkreditlån og evt. boliglån, som du kan læse mere om på foregående link. Overvej om din økonomi kan bære afdragsfrihed. Du kan selvfølgelig få 10 år, uden afdrag, hvor du kun betaler renter. Men så får du til gengæld 30 års renter, som du betaler på 20 år. Det kan godt blive stramt, og 10 år går hurtigt. Man kan nemt lave beregningen på de forskellige realkreditlåns hjemmesider.
  5. Her kan det være interessant at se på ejendommens tinglysning. Et opslag på Tinglysning.dk, kan fortælle om husets ejer, ejendomsværdi, grundværdi, hæftelser og servitutter. Servitutter er særlige begrænsninger for fast ejendom. En servitut kan f.eks. handle om færdselsret, købsret samt forsynings- og afløbsledninger på grunden. Få et tilbud på Tinglysning af skøde, Købsaftale eller Forældrekøb fra Dokument24.dk (reklamelink)
  6. Når advokat og bank har godkendt handlen, skal du i gang med at underskrive en masse papirer, til bank og realkreditinstitut. Banken vil som regel gerne have pant i ejendommen, så de har sikring for deres penge.
  7. Der skal nu laves en tinglysning af ejendommen eller ejerlejligheden. En tinglysning er et papir der underskrives med Nemid og formelt overdrager boligen til dig/jer som køber. Når tinglysningen er underskrevet af både køber og sælger er handlen gået igennem. Tinglysningen koster et gebyr på 0,6 % af købesummen. Gebyret indbetales til advokaten og skal være betalt før tinglysningen kan gennemføres.
  8. Der skal nu tegnes en ejerskifte forsikring, Ejerskifteforsikringen skal være betalt før nøglerne til din fremtidige ny bolig udleveres, ellers er den værdiløs. En godadvokat vil betinge overfor ejendomsmægleren at nøglerne først udleveres når forsikringen er på plads. Nogle forsikringsselskaber lader først forsikringen gælde fra overtagelses dagen, hvorfor nøglerne ikke må overdrages før denne dag.
  9. På overtagelses dagen kan i overtage boligen fra kl. 12:00. Sammen med mægleren og oftest også sælger, vil i gennemgå boligen, der kan være spørgsmål som er ubesvarede. Inden mægler og sælger forlader adressen vil vand, varme og el blive aflæst til brug for refusionsopgørelsen. Du vil få udleveret en kopi af denne aflæsning. Husk at få opsat en røgalarm, eller kontrolleret batteriet på de eksisterende. Det kan evt. suppleres med en brandstige.
  10. Fra overtagelses dagen anbefales det at du har fået styr på indbo- og husforsikring. Så der er styr på alt det praktiske. Advokaten vil nu går i gang med at udfærdige en refusionsopgørelse. En refusionsopgørelse er køber og sælgers mellemværende i form af forbrug, som vand, varme, el, skatter og afgifter. En sådan opgørelse er typisk på plads 30 dage efter overtagelsen. Opgørelsen skal godkendes af både køber og sælger.
Ny bolig er nu på plads, tillykke med det!

Hvis du skal sælge bolig

Når du skal sælge din bolig og finde en ny bolig, så kan det gøres på tre måder, 1. Du kan kontakte en ejendomsmægler, som så vil forsøge at sælge dit hus. 2. Du kan lave det man kalder et selv salg, hvor du selv står for alt det praktiske. 3. Du kan lave et selvsalg, med hjælp fra en ejendomsmægler.

Salg via Ejendomsmægler!

Dette er den traditionelle måde at sælge på, du kontakter en ejendomsmægler som f.eks. Nybolig, Home eller Danbolig. Ejendomsmægleren kommer ud og kigger på huset, tager nogle billeder og sørger for annoncer og visninger på boligsider. Her skal du være opmærksom på Ejendomsmæglerens salær, hvis du sælger et hus til 1 million, og din ejendomsmæglers salær er på 1% på skal du aflevere 100.000 kr. i salær til ejendomsmægleren.

Selvsalg, jeg står selv for det hele!

Dette er en måde der vinder frem, flere boligsælgere står selv for bolighandlen, men for at få styr på papirene er det nødvendigt at rådføre sig med en boligadvokat. Så helt selv kan man ikke klare et boligsalg. Husk at få taget nogle gode billeder, mange selvsalg fejler fordi der er dårlige billeder og folk vil se billeder. Billeder er alpha omega når der skal sælges bolig.

Det var salgets faser

Du har nu været igennem alle de ting der skal være på plads, når du skal have en ny bolig. Vi håber du fik svar på alle dine spørgsmål! Har vi glemt noget, så tøv ikke med at kontakte os. Du kan selvfølgelig også bygge nyt, hvis der ikke er noget interessant på markedet.

Portal med danske geodata

Der findes en informativ webside for boligejere eller kommende boligkøber, som kan give en masse relevante informationer, der er gode at have med i overvejelserne. Siden hedder dingeo.dk og kan være et godt sted at besøge.

En masse data samlet om dit/dit nye lokalområde

Her kan du nemlig finde information om jordforurening og risiko for oversvømmelse i lokalområdet. Det er viden der er god at have som boligejer. Det er så simpelt, så du blot søger på din adresse og så vælter det frem med informationer, både for adressen og for det nærmeste område.

På denne side finder du al tilgængelig geo data for dit lokalområde. Søg på de interaktive kort og bliv klogere på dit nuværende eller kommende område. Besøg dingeo.dk her.

Danske Geodata oplyser om risikoen for oversvømmelse

Har adressen Fibernet eller mulighed for det?

Internet er noget mange tager for givet, nogle er ligeglade og nogle undersøger mulighederne. Langt de fleste adresser i Danmark har kobber kabler indlagt, fra den gang hvor man brugte fastnet telefoner (bevares, nogle gør stadig) og internet var noget man ringede op til via 56K eller andet modem.

Nyd den nostalgiske lyd af 56K modem:

Det er lyden som den gamle generation kender og som den nye generation ikke kender. Dem der er født ind i fibernettets tidsalder, kender ikke nedenstående lyd.

Vi er heldigvis kommet videre end de gamle modems, de fleste af os har internet med os alle vegne, så længe signalet dækker. Men når vi er der hjemme, så er det meget rart med en stabil forbindelse, specielt hvis man arbejder hjemmefra.

På det nuværende 5G kan man nå hastigheder op til 1.000 Mbit/s. Når det er op til, er det fordi det ikke er den hastighed der garanteres, det afhænger nemlig af placering i forhold til masten og lokale forhold som bygninger, beton, skov osv.

Hurtigere hastighed i fremtiden

Mens vi venter på den hurtigere teknologi, der rammer de største byer først, så kan vi glæde os over at kobber kabler er blevet til fiber. For hvor de gamle kobberkabler er begrænset af hastighed, du kan faktisk får en ok download hastighed på bredbåndsforbindelser i dag, men upload hastigheden er sløv. Skal du bruge forbindelsen til at sende mange filer, uploade eller spille, så glem alt om bredbånd. Her skal der fiber til.

Hvad gjorde vi selv?

Da vi købte vores hus, var der indlagt bredbånds forbindelse og til alt held, var der også skudt et fiberkabel ind til huset, som dog ikke var tilsluttet. Efter henvendelse til vores lokale fiber udbyder fik vi oprettet et Waoo abonnement.

Hvordan fungerer sådan en fiberforbindelse fra Waoo så? Ja nu har vi haft den et par år og der har faktisk været ret få opkald til kundeservice, da vi tidligere havde Yousee kabel, var der ofte problemer med enten internet eller tv boks. De problemer oplever vi slet ikke hos Waoo. Al teknik kan fejle og der har da også været fejl, men ret få.

Waoo har et slogan der hedder: “Internet som det burde være” det er ikke uden grund, da deres kunder 8 år i træk, har kåret Waoo som Danmarks bedste internet. Og de ligger i top, når det kommer til kundeloyalitet og produktkvalitet.

Men der er også mange andre muligheder

Hvis Waoo eller en anden fiberleverandør ikke er leveringsdygtig i dit område, så er der heldigvis andre steder, hvor man kan få en internet forbindelse. Bredbånd eller Fiber, bare der er fart på. Her under har du forskellige udvalgte løsninger. F.eks. mobilt internet.

Har du overvejet Fibernet?